Neu hier:) Hauskauf Florida

[Oliver36]

Hallo alle zusammen Floridasonnenscheine



Ich bin neu hier und möchte mich kurz vorstellen. Bin 42 Jahre jung, lebe und arbeite in der Schweiz als Fachmann Pflege. Bin im Ausland in Kroatien geboren. Da ich schon mehrmals Florida Cape Coral, Ft. Myers, Miami besucht habe, ist der Wunsch nach einer eigenen Immobilien wieder da. Bisher war ich noch zu jung und war von monatlichen Kosten und Grundtaxen abgeschreckt. Nun ist dies aber für mich inzwischen verkraftbahr und möchte mir eben ein eigenes Haus kaufen. Cape Coral/ Ft. Myers oder Sarasota. Gibt es noch mehr erfahrene Immobilienbesitzer die Lust haben mir ein paar wichtige Tipps zu schreiben was so für einen Anfänger wichtig wäre?

Wichtige Frage meinerseits:

- Wie fange ich an? Als erstes Kontakt (Tel. Mail) zu Maklern suchen aus der Schweiz aus, und danach für zwei Wochen nach Florida fliegen. Wie war das bei Euch?

- Irgendwelche Makler als Empfehlung? Ich kenne zwei gute: BEI http://www.usa-florida-ferienhaeuser.de/ ; Nadja Brunner http://www.nmb-florida-realty.com/

- Lage Lage und die Lage? was ist eine gute Lage zB. in Cape Coral? Haus am Kanal, central gelegen? alles ist so gross und gleich. Ferienhaus war für mich zB. nähe von Del Prado beliebt wegen Einkaufsmöglichkeiten.

- Cape Coral sichere Gegend im Vergleich zu Sarasota? Kriminalität? Sarasota wäre näher am Flughafen Tampa oder Orlando, darum von mir bevorzugt. Was meint ihr?

- Vermietet ihr auch? im Durchschnitt eine Woche pro Monat vermietbar realistisch?

- Ein bestehendes neueres Haus gleich teuer wie ein Neubau?



Ich Grusse alle herzlich!!

Oliver

 

[Moränen]

Hi Oliver,

ich würde mir zuerst mal eine App wie "Realtor" (finde ich sehr gut) oder "Zillow" runterladen. Anschliessend kannst Du Dir dort erstmal einen groben Überblick über Deine Ansprüche (Lage, Ausstattung, Grösse, Alter, Zustand.....) machen und für Dich sowohl einen Preisrahmen als auch eine Idee für die Fixkosten (Steuer, Hausverwaltung, Energie, Poolservice, Lawn-Service, Schädlingsbekämpfung usw.) machen. Ausserdem solltest Du davon ausgehen, daß der Kauf der Immobilie immer nur der Beginn ist - ich kenne niemand der mit seinem Haus in FL Gewinn erzielt (incl. der anfallenden Reinvestitionen und Reparaturen!). Es ist und bleibt eine tolle Sache, kostet aber Geld!

Zur Lage: Ich bin überzeugt davon, daß die Lage am Wasser ein absolutes Muss ist. Es geht hier nicht um Boating sondern darum, daß ein Wasserblick (möglichst noch ein ziemlich weiter) - egal ob Süsswasserkanal, See oder für Wassersportler auch Salzwasserkanal - ein deutliches Kaufargument ist. Meiner Meinung darf das Haus auch KEINE Nordlage haben und muss einen beheizten Pool (Solar + Heater) haben, da es in der Hochsaison (Dezember - April) dann auch an die Snowbirds leichter vermietbar ist. Auf diese Mieteinnahmen in diesem Zeitpunkt wirst Du nicht verzichten wollen! Die Lage selbst ist eine individuelle Entscheidung - für manche sind 5 Minuten Fahrzeit zum Restaurant/Supermarkt schon zu weit, andere finden 15 Minuten fahrt noch zentral.

Mir scheint nicht so wichtig welchen Makler Du für Deinen Kauf in Betracht ziehst - viel wichtiger ist den richtigen, korrekten Verwalter für Deine Immobilie zu haben, der nicht nur eine ordentliche Hausverwaltung hat sondern Dir neben seiner Leistung als Verwalter auch bei allen anderen Themen rund ums Haus - ohne Dich zu übervorteilen - zur Seite steht. Hier gibt es viele Scharlatane und "Auswanderer" die Ihre Landsleute reihenweise über den Tisch ziehen.

Gruss
Mike

 

[Oliver36]

Danke Dir Mike!
Mit dem Haus rechne ich keinen Gewinn, eher Verlust da bin ich realistisch oder eher zurückhaltend. Da bin ich kein Träumer. Ein Haus zu haben ist trotzdem sehr schön Tolle Tipps, danke dir. Diese Apps werde ich gleich instalieren. Und ja, Nordlage auf keinen Fall. Solar Heizung auch sehr wichtig.

Herzlichen Dank

 

[chris_a4]

Oliver:
Was sind denn die Beweggründe für einen Hauskauf? Das Thema hate ich hier schon oft im Forum mitgelesen und meist kam das Gegenargument: "... Miete doch lieber und sei somit flexibler... Es gibt viele schöne Ecken auf der Welt"...

VG, Chris

 

[Oliver36]

Suchfunktion im Forum ist, finde ich etwas umständlich und meist alte Beiträge, Wirtschaftslage hat sich im letzten Jahr verändert und möchte wissen wer noch so im letzten oder diesem Jahr ein Haus gekauft hat.
Meine Beweggründe?
In die Region verliebt, Welt ist gross, Leben zu kurz und...nur wenige Urlaubstagen. Mann muss sich halt auf einen Fleck einschränken den mann kennengelernt hat. .und das ist nun mal bei mir Florida. Schweiz ist zu teuer Leben/ Immobilien. Meine Mutter ist Pensioniert und möchte auch dort länger leben. Ich möchte mich auch früher pensionieren. Wir würden sozusagen gemeinsam kaufen. Eine Investition fürs Alter. Danke Dir, ich verstehe Dich..hast natürlich auch irgendwo recht. Das war bis jetzt auch meine Meinung. Für Urlaub reicht mieten aus.
LG

 

[Jochen]

Dir ist aber schon klar das man nicht einfach in die USA im Alter umziehen kann wenn man dort seine rente genießen will, oder? Ohne Greencard muss man sich um ein Visum kümmern und das wird rein zu Wohnzwecken in der Regel nicht für die Nutzung im ganzen Jahr ausgestellt. Meist kommt da das B2-Visa mit einer maximalen Aufenthaltsdauer von 180 Tagen im Jahr in Frage.

Ich kenne die Kosten für Immobilienbesitz in der Schweiz nicht sondern nur die hier in D - die Anschaffung ist in Florida meist günstiger, die laufenden Kosten auf Grund des Klimas und Dingen wie Steuern und Energiekosten meist höher, das sollte einem auch bewusst sein.

Wenn man sein Fleckchen da gefunden hat und das Geld dafür übrig hat, warum nicht dort kaufen? Richtig ist aber das man mit mieten auch auf lange Sicht in der Regel günstiger dran ist - nur bei einem Verkauf im Falle einer (anzunehmenden) Wertsteigerung oder evtl. mit einer Dauervermietung kann man da mit einem Plus rauskommen.

 

[Oliver36]

Ja das weiss ich auch, alle 180 Tagen ausreisen, kein Problem. Auch eine Greencard über einen Anwalt ist nicht unmöglich. Sonst habe ich noch ein paar Jährchen Zeit für Lottospiel Greencard)
Aber ich kann Dir sagen was Immobilie in der Schweiz kostet. Eine Neubauwohnung mit 120qm neben einem Autobahn mit Lärm und in der Flugschneise kostet 1.5 Milionen. Eine kleine alte zweizimmer Wohnung in einer Schieregion zB. Lenzerheide kostet 700 000 CHF. Alles nur möglich mit Bankkredit dass ein lebenlang Abzahlen musst. Freikauf vom Hypothekarzins nicht möglich.

Grüsse aus der Schweiz

 

[chris_a4]

Suchfunktion im Forum ist, finde ich etwas umständlich und meist alte Beiträge, Wirtschaftslage hat sich im letzten Jahr verändert und möchte wissen wer noch so im letzten oder diesem Jahr ein Haus gekauft hat.
Meine Beweggründe?
In die Region verliebt, Welt ist gross, Leben zu kurz und...nur wenige Urlaubstagen. Mann muss sich halt auf einen Fleck einschränken den mann kennengelernt hat. .und das ist nun mal bei mir Florida. Schweiz ist zu teuer Leben/ Immobilien. Meine Mutter ist Pensioniert und möchte auch dort länger leben. Ich möchte mich auch früher pensionieren. Wir würden sozusagen gemeinsam kaufen. Eine Investition fürs Alter. Danke Dir, ich verstehe Dich..hast natürlich auch irgendwo recht. Das war bis jetzt auch meine Meinung. Für Urlaub reicht mieten aus.
LG

es war auch nicht meine meinung.. hatte nur das feedback der forumsmitglieder zusammengefasst

also möchtest du mit deiner mutter in FL "alt" werden?

 

[Jochen]

Ja das weiss ich auch, alle 180 Tagen ausreisen, kein Problem.

Nur um Missverständnissen vorzubeugen: Es gilt für maximal 180 Tage im Jahr, nicht am Stück - es geht also nicht für 1-2 Wochen aus den USA auszureisen und dann wiederzukommen wenn die 180 Tage für das Jahr schon "verbraucht" sind. Natürlich sind beliebig viele Ein- und Ausreisen möglich, nur die Gesamtsumme von 180 Tagen in den USA darf halt nicht überschritten werden.

Für die Greencard-Lotterie sind die Gewinnchancen in der Schweiz immerhin geringfügig höher als in Deutschland - knapp 2% gegenüber ca. 1,5%

 

[Oliver36]

es war auch nicht meine meinung.. hatte nur das feedback der forumsmitglieder zusammengefasst

also möchtest du mit deiner mutter in FL "alt" werden?

 

[Oliver36]

jaaaaa möchte ich...vielleicht nicht mit meiner Mutter alt werden aber ja...

 

[Lonici]

Aber ich kann Dir sagen was Immobilie in der Schweiz kostet. Eine Neubauwohnung mit 120qm neben einem Autobahn mit Lärm und in der Flugschneise kostet 1.5 Milionen. Eine kleine alte zweizimmer Wohnung in einer Schieregion zB. Lenzerheide kostet 700 000 CHF. Alles nur möglich mit Bankkredit dass ein lebenlang Abzahlen musst. Freikauf vom Hypothekarzins nicht möglich.

...also....das ist so nicht generell richtig. Es kommt, wie überall, auf die Region an. Wir wohnen ca. 50 km nordöstlich von Zürich entfernt und haben bei weitem nicht diesen Preis für eine Neubauwohnung bezahlt. Auch kann man eine Hypothek abbezahlen, ob dies steuertechnisch günstig ist oder nicht, bleibt dahin gestellt.

 

[benggu]

da bin ich gleicher meinung. oliver ist da nicht auf dem aktuellen stand. auch ich habe ein haus in der schweiz und eines in den usa... der unterhalt in den usa kostet mich doppelt soviel wie der unterhalt in der schweiz. das sind nun mal fakten (hier kann ich den rasen selber mähen, den pool reinigen und auch reparaturen ausführen, was ich den usa meistens machen lassen muss).

ebenfalls sind die genannten preise an den haaren herbeigezogen... für 1.5mio kriegst du in meiner wohngegend eine riesenvilla mit über 1000m2 land und 360m2 wohnfläche. gute häuser ab 500'000.-

von der steuerlichen ungunst, ein haus in der schweiz ab zu bezahlen sprech ich schon gar nicht.... dafür muss ich in florida über 4000$/jahr grundsteuer bezahlen, welche ich in der schweiz nicht habe.... und mein haus ist bezahlt in den usa.

oliver, ich will dir nicht zu nahe treten (kenn dich ja nicht) aber deine zahlen hinken hier hinten und vorne. aber bei einem hast du recht, ich kenne wenige hausinhaber in den usa, welche mit ihren immobilien gewinn machen. zu gross ist der unterhalt durch die vermietung etc.

 

[Oliver36]

Ich spreche von einer Wohnung in der Schweiz und nähe Zürich. Da kannst kein Rasen selber mähen sonder schön machen lassen, Verwaltungskosten und Erneuerungsfonds kommen dazu und ich zahle zusätzlich um die 7000 CHF Jährlich Steuer. Weiss nicht was so günstiger in der Schweiz sein sollte. Jetzt wo überall zu lesen ist wie Immobillien überteuert sind hier, es wird bereits über eine Immobilienblase gesprochen. Ein Glück steigt Hypotekarzins nicht bei diesen Preisen sonst kämmen viele noch auf die Welt. Dachwohnung kostet hier schnell mal 1.5 Milionen, vergleiche das mit dem was Du in Cape Coral bekommst.

 

[Jochen]

Vorab: Ich will Dich weder davon abhalten eine Immobilie in CC zu kaufen noch liegt mir daran das irgendwie schlecht zu reden.

Meines Erachtens vergleichst Du Äpfel mit Birnen - Eine Wohnung Nähe Zürich oder gar in Zürich solltest Du dann vielleicht besser mit einer Wohnung in oder dicht bei Miami vergleichen. Cape Coral ist ja eher Provinz, kaum Industrie und kaum überregionales Gewerbe. Insofern hinkt in meinen Augen der Vergleich - sicherlich musst Du in Zürich mehr bezahlen, hast dafür aber auch einen höheren Gegenwert und bekommst im Verkaufsfall mehr wieder.

Ich denke aber auch das sich eine Ferien- oder Freizeitimmobilie nicht mit diesen Kriterien messen lassen muss, da sind ja andere Faktoren maßgeblich.

Was Dir hier nur jeder sagen will: Ein Haus in Florida ist auf jeden Fall ein Hobby was Geld kostet - in welchem Rahmen das ist bleibt einem teilweise ja selbst überlassen und hängt auch von den eigenen Ansprüchen ab.
Kennst Du die Seite leepa.org? Da kannst Du für jedes interessante Objekt von dem Du die Adresse oder den Besitzer weißt genau nachlesen was pro Jahr an staatlichen Kosten angefallen ist.

Darüber hinaus kommen dann noch neben den üblichen Nebenkosten wie Wasser, Strom, Abfall eine Reihe von Kosten die man vielleicht nicht auf Anhieb auf dem Schirm hat wie Garten- und Poolservice, Pest Control, andere Versicherungen als hier üblich/ notwendig. Ich bin kein Hausbesitzer in den USA, aber ich habe mich auch durchaus schon damit befasst, Selbst wenn man sehr konservativ und vorsichtig rechnet ist man mit Sicherheit ohne Steuern schon bei rund 10.000€ Nebenkosten im Jahr. Da sind dann meist die Kosten für Fernsehen und Internet noch gar nicht mit drin - da kann man nicht einfach eine Schüssel aufs Dach schrauben und jede Menge Sender sehen wie in Europa und die Kosten für Internet/ Telefon sind in der Regel auch höher als hierzulande.

Die jährlichen Steuern sind ja direkt an den geschätzten Wert der Immobilie gekoppelt (der muss nicht dem Kaufpreis entsprechen und wird jährlich neu festgelegt) und beträgt in den meisten Fällen so ungefähr 1,5-3% (abhängig von Lage und Qualität der Schulen usw. die davon bezahlt werden - teilweise in sehr guten Gegenden noch mehr). Gehen wir mal von einem Kaufpreis von rund 350.000$ aus (was für ein Objekt am Wasser kaum zu hoch geschätzt sein dürfte) sind wir also bei rund 7.000$ Steuern und Gesamtkosten im Jahr von mind. 20.000$ ohne Finanzierung.

Eine Finanzierung wird man als Ausländer vermutlich nicht so günstig bekommen wie ein dort ansässiger Amerikaner. Ich weiß nicht ob Banken in der Schweiz Immobilien in den USA finanzieren - hier in D ist das möglich aber meist nur wenn man hier Grundbesitz hat der als Sicherheit dienen kann und dann sind die Konditionen auch deutlich schlechter.

Nehmen wir mal an Du bekommst ein Angebot für 4% Zinsen (was ich für sehr optimistisch halte) und hast 150.000$ (also etwas mehr als das obligatorische Drittel) an Eigenkapital. Dazu wären ja sicherlich 2% Tilgung mindestens ratsam damit die Immobilie noch innerhalb eines halbwegs realistischen Zeitraums bezahlt ist. Das wären dann 6% auf eine Summe von 200.000$ geliehenes Geld, also 12.000$ im Jahr. Dazu jetzt noch die 20.000$ Fixkosten, dann sind wir schon bei 32.000$ im Jahr oder fast 2.700$ im Monat - mit etwas Puffer für anstehende Erhaltungsmaßnahmen und Renovierungen sind wir da schnell bei 3.000$ im Monat (Dafür kann man da auch schon nette Häuser mieten und zahlt nur die Monate wo man auch vor Ort ist)

Wenn man jetzt noch Geld über die Vermietung hereinbekommt wird dieser Betrag natürlich um die Einnahmen (abzüglich Steuern, Kosten für den Verwalter, Steuerberater usw.) gemindert. Allerdings muss man dann auch daran denken: Wenn man da gerne überwintern möchte nimmt man sich die Haupteinnahmen während der Hochsaison für Vermietungen - und in der Nebensaison im Sommer hat man gerade in CC Konkurrenz ohne Ende, da wird es nicht leicht ohne erhebliche Investitionen um sich von den Mitbewerbern abzugrenzen eine halbwegs vernünftige Auslastung hinzubekommen.

Langer Rede kurzer Sinn: Das Ganze ist wirtschaftlich relativ uninteressant wenn man es realistisch betrachtet - es ist ein teures Hobby, alles andere ist meist Träumerei und sich selbst in die Tasche lügen, speziell wenn man auch noch die eigene Zeit rechnen würde die man investiert (tut man aber bei anderen Hobbies auch nicht). Wenn man beabsichtigt das Haus irgendwann wieder zu verkaufen, dann kann das plus/minus Null oder sogar mit einem kleinen Gewinn ausgehen, aber ansonsten gibt es eigentlich nur die Möglichkeit wenn man keinerlei Finanzierung benötigt und das Haus wann immer es geht vermietet und kaum selbst nutzt (und dann am Besten nur die Lücken). Wobei ich der Meinung bin das es stressfreiere Möglichkeiten gibt eine ähnliche Rendite zu erzielen wenn man das Kapital hat.