Haus kaufen und vermieten?

[Claudia]

Nicht zu vergessen bei den Planungen sind:


Poolservice
Gärtner
Verwaltung (falls man es nicht von D. aus händeln kann oder möchte)
Ungeziefervernichtung

Da kommt monatlich schon was zusammen.

Um alle Kosten (wenn das Haus noch zur Hälfte finanziert werden muß) zu decken, muß die Vermietung schon wesentlich mehr als 12 Wochen im Jahr betragen.

Zum älteren Haus kann ich sagen, daß wir einen eben solches hatten. Bei unserem Kauf war es 8 Jahre und super in Schuß. Trotzdem kommen dann doch noch vielleicht noch Kosten für Malerarbeiten bzw. Fußböden dazu und natürlich die Möbel, diese entfallen natürlich wenn das Haus möbliert verkauft wird

 

[Vacationhit]

Hallo zusammen,

ich möchte mich der Frage von Klaus anschliessen und ergänzen.

Wenn ich ein Haus in Kanallage mit Zugang zum River ohne Schleusen habe,sollte die Lage doch aktzeptabel sein und somit die Vermietbarkeit gut.

Wenn ich dann für solch ein Haus ca. 350000,- Dollar zahle ,(oder gehts auch billiger?) muss bei 50% Eigenkapital die Vermietungsquote relativ hoch sein,damit es sich rechnet.

Ist das überhaupt realistisch?

Sollte man besser in den USA oder D finanzieren?

Spricht etwas dagegen,ein älteres Haus (ca 10 Jahre) zu nehmen oder ist der Preisvorteil einem neuen gegenüber zu gering?

Kann grob sagen,wieviel Verhandlungsspielraum nach unten zu den angegebenen VK-Preisen existiert ?

Wie hoch sind die jährlichen Grundsteuern in FL und Gebäudeversicherungen ?

Danke erstmal für Eure Anrworten.

Lieben Gruß
Thomas

Wenn Du ein Haus kaufen willst was Du dann auch rentabel vermieten moechtest sollte es schon ein neueres Haus sein. Im Moment sind wieder viele neue Haeuser auf den Vermietmarkt gekommen und die Mietskunden wollen in erster Linie natuerlich ein neues Haus.
Die Grundsteuer ist natuerlich unterschiedlich kommt darauf an wie dein Haus ausgestattet ist und wo es liegt. Neues Haus im Yachthafen ( nicht aelter als 5 Jahre ) kommt im Moment so auf die 8 bis 12 K im Jahr. Die Steuern sollen aber diesen November runter gehen falls man das glauben kann.
Fakt ist mit der Vermietung deines Hauses kannst du alle Ausgaben inklusive Steuern bezahlen und auch noch was rausbekommen. Die monatlichen Abzahlungsraten an die Bank ( wie hoch die auch immer sind )
kann man sehr schwer mit der Miete abzahlen, auch wenn das Immobilienmakler gerne anders sehen um ein Haus zu verkaufen. :266:
Ein gutes Vermietshaus ist im Schnitt ca. 8 - 9 Monate im Jahr vermietet.
Netteinkommen an den Hauseigentuemer ist ungefaehr $ 3400 im Monat oder $ 900 die Woche fuer ein wie gesagt schoenes Haus.

Ein Haus am Kanal mit direct access für $ 350k Never!
Auch wenn die Preise drastisch gefallen sind, dürftest Du noch mindestens $ 500k hinblättern.
Finanzierung auf jeden Fall in den USA, da wesentlich günstiger.
Unsere Vermieterin hat mir mal erzählt, dass Du Dein Haus ca. 12 Wochen im Jahr vermietet haben mußt damit es sich selber trägt. Das war allerdings 1997

He TIPI warst lange nicht mehr hier. Heute findest du schon Haeuser unter 30K im Yachtclub von Cape. So traurig es ist :0692:

 

[thomaswa]

Danke Euch für die schnellen Reaktionen.Ich werde Eure Antworten in meinen Entscheidungsprozess mit einfliessen lassen.

Ich halte Euch auf dem Laufenden.

Schönen Gruß
Thomas

 

[TiPi]

He TIPI warst lange nicht mehr hier. Heute findest du schon Haeuser unter 30K im Yachtclub von Cape. So traurig es ist :0692:

Ein Haus für weniger als $ 30.000 in der der Nähe des Yachtclubs? Was soll das für eine Hundehütte sein? :0041:

 

[Schekolin]

Vielleicht hat er eine null vergessen und mein 300K???

 

[Vacationhit]

Ein Haus für weniger als $ 30.000 in der der Nähe des Yachtclubs? Was soll das für eine Hundehütte sein? :0041:

Fuer das Geld darfst Du mal ne Woche bei mir wohnen mit freiem Essen bei Tina.

Vielleicht hat er eine null vergessen und mein 300K???

Ja klar mein Fehler meine natuerlich 300.000

 

[McTech]

Auf dem Floridasun-Seminar haben die noch was von Häusern gesprochen, die nach einem neuen Gesetz wegen Hurrican seit 2002 gebaut werden (müssen). Die wären dann von der Versicherung wesentlich billiger.

Ich habe eine CD von dem Seminar wo das alles beschrieben wird.
Bei Interesse mache ich gerne eine Kopie und sende diese gerne demjenigen zu!!
Einfach anschreiben ​

 

[Klieber]

hallo,

das ist richtig. die versichgerungen sind etwas billiger weil die häuser massiv gebaut werden müssen. unsere beiden häuser sind werden auch so gebaut. von der versicherung her ist es o.k. ich muß sagen wir sind aber im landesinneren in lehigh acres, also nicht an der küste.

:bouncing:

 

[Caloosa]

Dann will ich doch auch mal meinen Senf dazu tun - aber nur kurz die anstehenden Nebenkosten auflisten:

Hausverwaltung ca. 150 $ p.M.
Rasenschnitt ca. 90 $ p.M.
Poolservice ca. 90 $ p.M.

Die jährliche Grundsteuer ist abhängig vom Wert des Hauses. Für Lee County zahlt man momentan $17.34 pro $ 1,000 Kaufpreis. Bei einer entsprechenden Schätzung der zu zahlenden Grundsteuer sollte man 90% des Verkaufspreises als Grundlage nehmen, um auf der sicheren Seite zu sein.

hinzu kommen Kosten für Strom, Wasser, Telefon, Kabel- oder Satelltitenfernsehen als laufende monatliche Kosten - Versicherung, Grundsteuer als jährliche Kosten und Außenreinigung, Ungezieferkontrolle und dergleichen als variable Kosten.

Für Strom würde ich einen Betrag in Höhe von 150 $ monatlich für ein durchschn. großes Haus ansetzen. Wobei hier anzumerken ist, dass die Stromkosten jeden Monat abgelesen und berechnet werden. Insofern freut man sich im Winter, zahlt mehr im Sommer und nicht wie in Deutschland eine feste monatliche Abschlagszahlung. Wasser - sofern kein eigener Brunnen vorhanden ist - würde ich mit ca. 50-60 $ pro Monat veranschlagen.

Den Kammerjäger sollte man ebenfalls nicht vergessen, wobei hier in der Regel keine monatlichen Kosten entstehen. Ich habe meine "Pest Control" halbjährlich durchführen lassen.

Die Hausversicherung ist natürlich abhängig von der Lage des Hauses. Ich habe für mein Haus an der 17th St (off Del Prado in Höhe des Wal*Marts) an einem Salzwasserkanal 1,200 $ als jährliche Prämie gezahlt.

Als Telefonanschluß reicht das Basispaket für ca. 24 $ monatlich und TV bzw. Internet mit einem akzeptablen Angebot an Sendern ca. 90 - 110 $ monatlich.

Sollte ich was vergessen haben, gerne nachfragen.

Liebe Grüße
Thorsten

 

[admin]

Dann will ich doch auch mal meinen Senf dazu tun - aber nur kurz die anstehenden Nebenkosten auflisten:

Hausverwaltung ca. 150 $ p.M.
Rasenschnitt ca. 90 $ p.M.
Poolservice ca. 90 $ p.M.

Die jährliche Grundsteuer ist abhängig vom Wert des Hauses. Für Lee County zahlt man momentan $17.34 pro $ 1,000 Kaufpreis. Bei einer entsprechenden Schätzung der zu zahlenden Grundsteuer sollte man 90% des Verkaufspreises als Grundlage nehmen, um auf der sicheren Seite zu sein.

hinzu kommen Kosten für Strom, Wasser, Telefon, Kabel- oder Satelltitenfernsehen als laufende monatliche Kosten - Versicherung, Grundsteuer als jährliche Kosten und Außenreinigung, Ungezieferkontrolle und dergleichen als variable Kosten.

Für Strom würde ich einen Betrag in Höhe von 150 $ monatlich für ein durchschn. großes Haus ansetzen. Wobei hier anzumerken ist, dass die Stromkosten jeden Monat abgelesen und berechnet werden. Insofern freut man sich im Winter, zahlt mehr im Sommer und nicht wie in Deutschland eine feste monatliche Abschlagszahlung. Wasser - sofern kein eigener Brunnen vorhanden ist - würde ich mit ca. 50-60 $ pro Monat veranschlagen.

Den Kammerjäger sollte man ebenfalls nicht vergessen, wobei hier in der Regel keine monatlichen Kosten entstehen. Ich habe meine "Pest Control" halbjährlich durchführen lassen.

Die Hausversicherung ist natürlich abhängig von der Lage des Hauses. Ich habe für mein Haus an der 17th St (off Del Prado in Höhe des Wal*Marts) an einem Salzwasserkanal 1,200 $ als jährliche Prämie gezahlt.

Als Telefonanschluß reicht das Basispaket für ca. 24 $ monatlich und TV bzw. Internet mit einem akzeptablen Angebot an Sendern ca. 90 - 110 $ monatlich.

Sollte ich was vergessen haben, gerne nachfragen.

Liebe Grüße
Thorsten

Na, damit kann man dann doch was anfangen -wenn man das zusammenrechnet kommt man bei einem Haus von 300.000$ ziemlich genau an die schon erwähnten 15.000$ im Jahr heran, jeweils 60.000$ weniger im Kaufpreis bedeuten dann ca. 100$ im Jahr weniger.

Dazu kommen natürlich noch die Finanzierungskosten....

 

[amm]

Hi,
zu den anfallenden Kosten ist ja schon einiges hier geschrieben worden.
Anmerken möchte ich noch, dass eine Florida Immobilie keine "Stressfrei Immobilie" ist.
Als Eigentümer, trotz guter Hausverwaltung, hat man sich laufend mit seinem Haus zu beschäftigen. Die Bauqualität ist drübern nicht so hochwertig wie hier, viele technische Dinge (Pooltechnik, Sprinkleranlage, Brunnen, AC, uvm.) sind relativ einfach und empfindlich. Das Klima tut ein Übriges dazu... Sind Mieter im Haus erwarten sie das alles 100% stimmt und wenn man selbst vor Ort ist gibt es immer irgendwas "hausmeisterliches" zu tun.
Vermietet man selbst ist das auch mit "Arbeit" oder zumindest mit Zeitaufwand verbunden. Internetseiten wollen gepflegt sein, Anfragen beantwortet werden, Kontakt zu der HW vor Ort muß gehalten werden und vieles mehr. Ich darf garnicht an die Zeit denken, als es email und Internet noch nicht gab. Da mußten Zeitungsanzeigen geschaltet werden, dicke selbstgebundene Hausprospekte mit der Post verschickt werden, ein Brief nach USA dauerte 7 Tage und Telefongespräche nach drüben kosteten.....
Aber das ist heute doch viel einfacher geworden, aber der Rest bleibt.....

 

[Schekolin]

@Caloosa: Da bist du aber noch billig weggekommen mit deiner Versicherung, an die 800$ zahle ja ich schon mit meiner Miniwohnung.

 

[marionoaks]

Hallo !

Ich verfolge seit längeren Eure Beiträge und muss mich zu Diesen mal äußern.
Es mag ein schönes Gefühl sein eine Immobilie in Florida zu besitzen, egal ob Eigennutzung, Dauervermietung an Amerikaner oder Urlaubsvermietung. Als Kapitalanlage ist Dies aber ungeeignet. Ich habe ein Haus nach 10 Jahren mit ca. 50 % Gewinn verkauft. Wenn ich rechne was über die Jahre an Miete eingegangen ist und was ich an Kosten (Reparaturen, etc.) hatte, ist jede andere Form der Geldanlage interressanter.
Besser man legt sein Geld gut an und mietet sich sein Haus für den Urlaub. Vorallen bin ich nicht immer an den gleichen Ort gebunden. Und es ist stressfreier.

Das ist meine Meinung. Gruß Thomas

 

[Vacationhit]

Hallo !

Als Kapitalanlage ist Dies aber ungeeignet. Ich habe ein Haus nach 10 Jahren mit ca. 50 % Gewinn verkauft. Wenn ich rechne was über die Jahre an Miete eingegangen ist und was ich an Kosten (Reparaturen, etc.) hatte, ist jede andere Form der Geldanlage interressanter.
Das ist meine Meinung. Gruß Thomas

... also da komm ich nicht mit ? Erst mal sind Immobilien normalerweise mit die profitreichsten Anlagen und wenn Du in 10 Jahren 50% gewinn gemacht hast ist das doch toll. Deine Ausgaben im Haus solltest Du eigentlich durch Mieteinahmen ausgleichen.

 

[admin]

... also da komm ich nicht mit ? Erst mal sind Immobilien normalerweise mit die profitreichsten Anlagen und wenn Du in 10 Jahren 50% gewinn gemacht hast ist das doch toll. Deine Ausgaben im Haus solltest Du eigentlich durch Mieteinahmen ausgleichen.

In 10 Jahren 50% ist toll? Das ist ja fast Sparbuch-Niveau - nur mit ungleich höherem Risiko Ca. 4% per anno - ich glaube, nur unter dem Kopfkissen bringt es noch weniger

 

[Vacationhit]

In 10 Jahren 50% ist toll? Das ist ja fast Sparbuch-Niveau - nur mit ungleich höherem Risiko Ca. 4% per anno - ich glaube, nur unter dem Kopfkissen bringt es noch weniger

Also wenn ich mir ein Haus kaufe fuer $500K (was im Moment ein Mittelwert ist ) und in 10 Jahren 50% also 250K Gewinn mache. Das sind $ 25K im Jahr also 5% Gewinn pro Jahr. Da musst du aber ein grosses Kopfkissen haben um das zu machen.
Dazu hast noch 10 Jahre lang in einem Haus gewohnt bzw. Urlaub gemacht. Es gibt auch Hausbesitzer die haben diese 50% in weitaus weniger Jahren gemacht.
Also die Meisten der Ferienhausbesitzer die ich kenne, haben sich das Haus als investment gekauft und fahren sehr gut damit.

 

[marionoaks]

Hallo !

Den Verkaufspreis incl. Gewinn habe ich bei der AMAS-Bank in der Schweiz
mit einem Zinsatz von 12 % für 10 Jahre angelegt. Es handelt sich hierbei um eine Anlageform vergleichbar mit Festgeld in Deutschland, also Kapitalgarantie + Zinsbonus.
Eine quartalmäßige Auszahlung ermöglicht mir davon zu leben und in Florida im Urlaub ein Haus zu mieten.
Die Häuser die ich vor Jahren erworben habe, sind ganzjährig an Amerikaner vermietet. Ich spreche hier von Mieten von 650 US$.

Gruß Thomas:0041:

 

[Vacationhit]

Hallo !

Den Verkaufspreis incl. Gewinn habe ich bei der AMAS-Bank in der Schweiz
mit einem Zinsatz von 12 % für 10 Jahre angelegt. Es handelt sich hierbei um eine Anlageform vergleichbar mit Festgeld in Deutschland, also Kapitalgarantie + Zinsbonus.
Eine quartalmäßige Auszahlung ermöglicht mir davon zu leben und in Florida im Urlaub ein Haus zu mieten.
Die Häuser die ich vor Jahren erworben habe, sind ganzjährig an Amerikaner vermietet. Ich spreche hier von Mieten von 650 US$.

Gruß Thomas:0041:

Ja gut wenn man so einen Monatsmietpreis nimmt und dabei sein Haus selber nicht benutzen kann dann verstehe ich das.

 

[admin]

Also wenn ich mir ein Haus kaufe fuer $500K (was im Moment ein Mittelwert ist ) und in 10 Jahren 50% also 250K Gewinn mache. Das sind $ 25K im Jahr also 5% Gewinn pro Jahr. Da musst du aber ein grosses Kopfkissen haben um das zu machen.
Dazu hast noch 10 Jahre lang in einem Haus gewohnt bzw. Urlaub gemacht. Es gibt auch Hausbesitzer die haben diese 50% in weitaus weniger Jahren gemacht.
Also die Meisten der Ferienhausbesitzer die ich kenne, haben sich das Haus als investment gekauft und fahren sehr gut damit.

Na hoffentlich benutzt Du diese Art der Prozentrechnung nicht bei wichtigen Dingen - schon mal was von Zinseszins gehört?

500K zu 5% ergibt nach 10 Jahren rund 814.500... 750K nach 10 Jahren sind ca. 4,15% Ertrag selbst Bundesanleihen ergeben da einen höheren Schnitt in 10 Jahren und selbst der allerkonservativste Fond erreicht leicht das Doppelte.

Natürlich gibt es auch welche die diese 50% in weniger als 10 Jahren gemacht haben - aber darauf gibt es keine Garantie und gerade in den letzten 2 Jahren gibt es dort bei Euch ja wohl mehr als genug Investoren, die diese 50% locker in 2-4 Jahren verloren haben - zu einer reellen Analsye gehören nicht nur die Ups sondern auch die Downs und daraus muss man dann einen Querschnitt bilden um eine wirkliche Abschätzung machen zu können.
Ich will keinem sein Ferienhaus ausreden (habe ja selber eins, wenn auch nicht in Florida) - ich würde nur davor warnen das als sichere Investition mit garantiertem Gewinn zu sehen. Wenn man sowas macht, dann sollte man nicht auch einen Gewinn oder gute Vermietungszahlen angewiesen sein sondern auch den worst case abfangen können (finanziell) und sich freuen wenn man etwas mitnehmen kann, aber nicht drauf angewiesen sein.
Ich persönlich vermiete mein Ferienhaus gar nicht - da dürfen Freunde oder Verwandte rein und fertig

 

[Vacationhit]

Na hoffentlich benutzt Du diese Art der Prozentrechnung nicht bei wichtigen Dingen - schon mal was von Zinseszins gehört?

Doch so rechne ich auch bei wichtigen Dingen, klar wenn du Haare spalten willst dann vergiss nicht die Inflation auf 10 Jahre ist auch nicht schlecht

500K zu 5% ergibt nach 10 Jahren rund 814.500... 750K nach 10 Jahren sind ca. 4,15% Ertrag selbst Bundesanleihen ergeben da einen höheren Schnitt in 10 Jahren und selbst der allerkonservativste Fond erreicht leicht das Doppelte.

Wie bereits gesagt dafuer hast du fuer 10 Jahre ein Ferienhaus gehabt, wenn er es woechentlich vermietet haette dann waere da auch noch Geld von der Miete uebrig geblieben

Natürlich gibt es auch welche die diese 50% in weniger als 10 Jahren gemacht haben -

Na da frag mal nach wie viele das im Durchnitt wirklich waren :0201: da wir dir schwindlig

aber darauf gibt es keine Garantie und gerade in den letzten 2 Jahren gibt es dort bei Euch ja wohl mehr als genug Investoren, die diese 50% locker in 2-4 Jahren verloren haben - zu einer reellen Analsye gehören nicht nur die Ups sondern auch die Downs und daraus muss man dann einen Querschnitt bilden um eine wirkliche Abschätzung machen zu können.

Man verliert nur etwas dabei wenn man zum falschen Zeitpunkt ( der gerade jetzt ist ) verkauft.

Ich will keinem sein Ferienhaus ausreden (habe ja selber eins, wenn auch nicht in Florida) - ich würde nur davor warnen das als sichere Investition mit garantiertem Gewinn zu sehen. Wenn man sowas macht, dann sollte man nicht auch einen Gewinn oder gute Vermietungszahlen angewiesen sein sondern auch den worst case abfangen können (finanziell) und sich freuen wenn man etwas mitnehmen kann, aber nicht drauf angewiesen sein.
Ich persönlich vermiete mein Ferienhaus gar nicht - da dürfen Freunde oder Verwandte rein und fertig

Die meisten muessen halt Ihr ferienhaus vermieten damit das gleichgewicht von ein und ausgaben stimmt.